Assumable Loan — это ипотека, которую покупатель может «перенять» у продавца, сохранив текущую процентную ставку, срок и остаток долга. Это особенно выгодно, если ставка по текущему кредиту ниже рыночной.

📌 Сценарий:

• Первоначальная покупка продавца: $400,000

• Остаток по ипотеке: $300,000

• Текущая рыночная цена: $550,000

• Ставка по ипотеке: 2.75% (FHA/VA/USDA)

• Покупатель планирует принять на себя эту ипотеку (assume loan)

💰 Финансовая структура сделки:

• Покупатель принимает на себя остаток кредита:

  • $300,000 по ставке 2.75%

  • Это означает, что покупатель продолжает выплачивать ипотеку на тех же условиях, что и продавец.

• Разница между рыночной ценой и остатком кредита:

  • $550,000 (цена продажи) - $300,000 (остаток кредита) = $250,000

  • Эта сумма представляет собой капитал продавца (equity), который он ожидает получить при продаже.

• Пути финансирования этой разницы для покупателя:

  • Наличные средства: Покупатель вносит $250,000 наличными.

  • Вторичная ипотека (Second Mortgage): Покупатель берёт дополнительный кредит на $250,000, но по более высокой ставке.

  • Смешанный вариант: Комбинация наличных и вторичной ипотеки.

📊 Сравнение: Assumable Loan vs. Новая ипотека

Экономия в месяц: $721

Экономия в год: $8,652

Экономия за 30 лет: $259,560

📝 Важные моменты:

• Покупатель должен пройти одобрение кредитора: Даже при Assumable Loan покупатель должен соответствовать требованиям по кредитному рейтингу и доходу.

• Дополнительные расходы: Возможны расходы на оформление сделки, включая сборы за переоформление кредита.

• Влияние на продавца: Продавец получает свои $250,000 капитала, но может быть ограничен в использовании VA-прав на следующий дом, если покупатель не является ветераном.